Für die richtigeUnterstützung
Alle Informationen Zum Thema Energieausweis
Steuerliche Aspekte einer Immobilienveräußerung
§KSchG
Der Energieausweis ist der nach Maßgabe der jeweiligen (primär landesrechtlichen) technischen Bauvorschriften zu erstellende Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden bzw. einzelnen Nutzungsobjekten in Gebäuden im Wege der Berechnung deren Energiebedarfs im Sinne eines auf der Grundlage des Gebäudes und dessen Beschaffenheit ermittelten Normverbrauchs;
Prognosen über den tatsächlichen Verbrauch, der ja unter anderem vom Nutzerverhalten, klimatischen Parametern und natürlich auch dem Wetter abhängig ist, werden damit nicht angestellt! Im Energieausweis festgehalten werden auch eine Gesamtenergiekennzahl sowie Empfehlungen für die Optimierung der Energieeffizienz.
Das EAVG sieht vor, dass bei jeder Veräußerung und jeder In-Bestand-Gabe (Vermietung, Verpachtung) von Gebäuden oder Nutzungsobjekten der Verkäufer bzw. Bestandgeber (Vermieter, Verpächter) dem Käufer oder Bestandnehmer (Mieter, Pächter) bis spätestens zur Abgabe dessen Vertragserklärung einen Energieausweis vorzulegen (und im Falle des Vertragsabschlusses auch auszuhändigen) hat. Diese Verpflichtung gilt an sich seit dem 1. Jänner 2008, für Gebäude mit einer vor dem 1. Jänner 2006 erteilten Baubewilligung jedoch erst seit dem 1. Jänner 2009.
Ausnahmen von der Vorlagepflicht sind für jene Gebäudekategorien vorgesehen, für die nach den jeweils anwendbaren bautechnischen Vorschriften kein Energieausweis erstellt werden muss. Auf der Grundlage der Gebäude-RL können nämlich die technischen Vorschriften für bestimmte Gebäude (wie zB. Gebäude unter Denkmalschutz, für religiöse Zwecke genutzte Gebäude, provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, gewerbliche und landwirtschaftliche Anlagen mit niedrigem Energiebedarf, Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr oder frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50m²) Ausnahmen vorsehen. Wie weit konkrete Ausnahmen von der Vorlagepflicht bestehen werden, ist also jeweils auf Basis der bautechnischen Vorschriften der Länder zu prüfen.
Die Befugnis zur Erstellung eines Energieausweises orientiert sich an den jeweiligen bautechnischen Vorschriften, wird also von den Bundesländern geregelt. Baumeister, Ziviltechniker und gerichtliche zertifizierte Sachverständige für das Bauwesen gelten jedenfalls als befugt, darüber hinaus auch Prüfanstalten wie etwa der TÜV Österreich. Nach dem EAVG darf ein Energieausweis höchstens zehn Jahre alt sein, dh. alle zehn Jahre ist ein neuer Energieausweis zu erstellen.
Grundlage des EAVG ist die Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rats über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Gebäude-RL). Ziel der Gebäude-RL ist vor dem Hintergrund der Klimaschutzziele der EU die Steigerung der Energieeffizienz. In Umsetzung der Gebäude-RL bezweckt das EAVG, dass hinsichtlich der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden Transparenz auf dem Immobilienmarkt geschaffen wird.
Das Erfordernis eines Energieausweises soll marktbestimmende Bedeutung entfalten, zumal erwartet wird, dass Energieeffizienzdaten die Entscheidungen der Nachfrager wesentlich beeinflussen werden und folglich die Anbieterseite auf das geänderte Nachfragerverhalten reagieren wird. Durch diesen ökonomischen Prozess soll „auf marktwirtschaftlichem Wege“ (und nicht durch regulativen Zwang) eine Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden erreicht werden.
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften sind seit 1. 4. 2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31. 3. 2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 1. 4. 2002 (bzw. 1. 4. 1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.
- „Steuerverfangene Immobilien“: 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1. 4. 2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1. 4. 1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.
Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50 %, geltend gemacht werden, d. h. ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5 % besteuert.
HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien sollte die Ermittlung des Veräußerungsgewinns nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen. - „Altfälle“: 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1. 4. 2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 1. 4. 1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlich erzielter Kaufpreis) besteuert.
- 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
- 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1. 1. 1988 eine Umwidmung stattgefunden hat
Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.
- Hauptwohnsitzbefreiung (für Wohnung oder Haus mit Grundstück)
Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz (HWS) gedient hat oder ein 5 Jahre durchgehender HWS in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben war und in beiden Fällen nun der HWS aufgegeben wird, fällt keine Immobilienertragsteuer an. - Selbst erstellte Gebäude
Eine Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein. - Weitere Ausnahmen
Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
Die Erklärung der Steuer bzw. Meldung hat durch Selbstberechnung der Parteienvertreter über https://finanzonline.bmf.gv.at zu erfolgen und ist bis 15. des zweitfolgenden Monats durchzuführen.
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »besondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 1. 4. 2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z. B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
Für die Bezahlung der Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintragungsgebühr haften Erwerber und Verkäufer solidarisch.
Bei Grundstücksparzellierung kann unter bestimmten Umständen eine gewerbliche Tätigkeit vom Finanzamt angenommen werden. Die steuerlichen Auswirkungen können nur von Ihrem Steuerberater bei Prüfung des Einzelfalls angegeben werden.
§ 3.
(1) Hat der Verbraucher seine Vertragserklärung weder in den vom Unternehmer für seine geschäftlichen Zwecke dauernd benützten Räumen noch bei einem von diesem dafür auf einer Messe oder einem Markt benützten Stand abgegeben, so kann er von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag zurücktreten. Dieser Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder danach binnen einer Woche erklärt werden; die Frist beginnt mit der Ausfolgung einer Urkunde, die zumindest den Namen und die Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält, an den Verbraucher, frühestens jedoch mit dem Zustandekommen des Vertrags zu laufen. Diese Belehrung ist dem Verbraucher anläßlich der Entgegennahme seiner Vertragserklärung auszufolgen. Das Rücktrittsrecht erlischt bei Versicherungsverträgen spätestens einen Monat nach Zustandekommen des Vertrags.
(2) Das Rücktrittsrecht besteht auch dann, wenn der Unternehmer oder ein mit ihm zusammenwirkender Dritter den Verbraucher im Rahmen einer Werbefahrt, einer Ausflugsfahrt oder einer ähnlichen Veranstaltung oder durch persönliches, individuelles Ansprechen auf der Straße in die vom Unternehmer für seine geschäftlichen Zwecke benützten Räume gebracht hat.
(3) Das Rücktrittsrecht steht dem Verbraucher nicht zu:
- wenn er selbst die geschäftliche Verbindung mit dem Unternehmer oder dessen Beauftragten zwecks Schließung dieses Vertrages angebahnt hat
- wenn dem Zustandekommen des Vertrages keine Besprechungen zwischen den Beteiligten oder ihren Beauftragten vorangegangen sind.
(4) Der Rücktritt bedarf zu seiner Rechtswirksamkeit der Schriftform. Es genügt, wenn der Verbraucher ein Schriftstück, das seine Vertragserklärung oder die des Unternehmers enthält, dem Unternehmer oder dessen Beauftragten, der an den Vertragshandlungen (Anm.: richtig: Vertragsverhandlungen) mitgewirkt hat, mit einem Vermerk zurückstellt, der erkennen läßt, daß der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt. Es genügt, wenn die Erklärung innerhalb des im Abs. 1 genannten Zeitraumes abgesendet wird.
(5) Der Verbraucher kann ferner von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag zurücktreten, wenn der Unternehmer gegen die gewerberechtlichen Regelungen über das Sammeln und die Entgegennahme von Dienstleistungen über das Aufsuchen von Privatpersonen sowie Werbeveranstaltungen oder über die Entgegennahme von Bestellungen auf Waren (§§ 54, 57 und 59 GewO 1994) verstoßen hat. Die Bestimmungen des Abs. 1 und 4 sind auch auf dieses Rücktrittsrecht anzuwenden. Es steht dem Verbraucher auch in den Fällen des Abs. 3 zu.
§ 3a.
(1) Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag weiters zurücktreten, wenn ohne seine Veranlassung für seine Einwilligung maßgebliche Umstände, die der Unternehmer im Zuge der Vertragsverhandlungen als wahrscheinlich dargestellt hat, nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten.
(2) Maßgebliche Umstände im Sinn des Abs. 1 sind:
- die Erwartung der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten, die erforderlich ist, damit die Leistung des Unternehmers erbracht oder vom Verbraucher verwendet werden kann,
- die Aussicht auf steuerrechtliche Vorteile,
- die Aussicht auf eine öffentliche Förderung und
- die Aussicht auf einen Kredit.
(3) Der Rücktritt kann binnen einer Woche erklärt werden. Die Frist beginnt zu laufen, sobald für den Verbraucher erkennbar ist, dass die in Abs. 1 genannten Umstände nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten und er eine schriftliche Belehrung über dieses Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach der vollständigen Erfüllung des Vertrags durch beide Vertragspartner, bei Bank- und Versicherungsverträgen mit einer ein Jahr übersteigenden Vertragsdauer spätestens einen Monat nach dem Zustandekommen des Vertrags.
(4) Das Rücktrittsrecht steht dem Verbraucher nicht zu, wenn
- er bereits bei den Vertragsverhandlungen wußte oder wissen mußte, daß die maßgeblichen Umstände nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten werden,
- der Ausschluß des Rücktrittsrechts im einzelnen ausgehandelt worden ist oder
- der Unternehmer sich zu einer angemessenen Anpassung des Vertrags bereit erklärt.
(5) Für die Rücktrittserklärung gilt § 3 Abs. 4 sinngemäß.
§ 30a.
(1) Gibt ein Verbraucher eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines Bestandrechts, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, am selben Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt hat, so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.
(2) Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers erklärt werden. Ist ein Makler eingeschritten und wird die Rücktrittserklärung an diesen gerichtet, so gilt der Rücktritt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Im übrigen gilt für die Rücktrittserklärung § 3 Abs. 4.
(3) Die Frist des Abs. 2 beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
(4) Die Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist kann nicht wirksam vereinbart werden.
VRUG u. FAGG
Das neue EU-Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (VRUG) ist seit 13.Juni 2014 in Kraft und damit verbunden das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG); Dies bringt neue Regeln auch für Immobilienmakler, besonders wenn Angebote über email verschickt werden. So muss über das Rücktrittsrecht genau informiert werden und zwar schriftlich.
Um wie gewünscht für Sie vorzeitig tätig sein zu können, bedarf es eines Maklervertrages. Ein solcher wird geschlossen, wenn Sie unser konkretes Immobilienangebot, das wir Ihnen ebenfalls in der Anlage senden, öffnen.Dieses Angebot ist nur für den Empfänger bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Zustimmung von Regger Immobilien gestattet.
Die Verpflichtung zur Zahlung einer Vermittlungsprovision entsteht selbstverständlich nur bei erfolgreicher Vermittlung und wird erst mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts fällig.